Проблема органов управления ТСЖ

[old_forum]

Вы правильно понимаете. Идеальное управление — непосредственное управление с выбором представителя (Управдома). Но мы, собственники, простые граждане, битые и перебитые, кинутые неоднократно, мы никому не верим, в том числе и своим соседям. Особенно в очень многоквартирном доме. Поэтому вопрос упирается в возможность принять решение о непосредственном управлении и возможность финансировать работу Управдома (з/п). По моим расчётам "держать" Управдома" возможно на площадях от 30000-40000 кв.м при "обычных" собственниках. Либо это должен быть человек на "общественных началах".

[old_forum]

Неужели ТСЖ дешевле обойдется содержать? Ведь там уже кроме управдома еще и бухгалтер потребуется как минимум. Юр. лицо есть юр. лицо!

[old_forum]

ТСЖ проще именно потому, что оно ЮЛ. Потому, что непосредственное управление очень плохо "проработано" в законодательной части. В то же время в ТСЖ проще всех обманывать, если кому захочется.

Тема слишком обширна, чтобы все отличия проанализировать в одном сообщении...

[old_forum]

Сдается мне, что "непосредственное управление" вообще не проработано... Пытался анализировать проекты его реализации, пока в голове не укладывается..

[old_forum]

Если Вас действительно интересует "непосредственное управление", то советую набрать его в yandex'у и Вы будете приятно удивлены.

На самом деле "непроработка", в основном, будет сказываться в области получения дотаций на льготников и получения бюджетных средств. Что касается самой организации, то не вижу ничего невозможного. Начать надо с того, чтобы найти харизматичную личность, которая бы ещё кроме этого и "рубила" бы в бухгалтерии, в ГК РФ, в НК РФ, в Бюджетном Кодексе (чтобы на муниципалов "наезжать"), ну и по натуре это должен быть боец. Если таковая найдётся и будет ей вера на честность, то считайте, что полдела уже сделано.

По моим понятиям большинство собственников (по площади), выбрав непосредственное управление должно составить договор с этой личностью в письменной форме и зарегистрировать сей договор в муниципальном округе, в ФСС и в ПФ (по закону). Естественно, что в договоре должно быть прописано что-то вроде должностной инструкции для управляющего общим имуществом дома.

Эта личность совершенно законно сможет собирать платежи от собственников на свой р/с банковского вклада в Сбербанке и, самое смешное, что за это Сбербанк не берёт комиссионные (спрашивал у себя). Только платить надо будет не в кассе комм. платежей, а там, где по сберкнижке деньги вносят. Съём наличных тоже без оплаты.
Личность должна нанимать на обслуживание ФЛ'ов и ЮЛ'ов и расплачиваться с ними, как обычный физик, но от лица группы физиков. Естественно, что по оплате физикам следует и соответствующие налоги на з/п заплатить, но, опять же, как это и положено обычному физику, который нанимает, например, няню к ребёнку.

Эта ситуация, естественно, встретит негодование со стороны ИМНС, но не думаю, что они что-то смогут возразить.

[old_forum]

Пожалуй вижу в этой форме больше недостатков чем полложительных моментов...Может поразмышляем???
1. Частая необходимость проведения общего собрания.
2. Как это уполномоченное лицо будет заключать трудовые договоры? У физ. лица такие основания отсутствуют, следовательно если их брать по гражд. прав. договору, работникам не будут предоставляться социальные гарантии, да и при такой работе любой дог. оказания услуг признается трудовым.
3. Как накапливать платежи по тек. икапю ремонту? Отсутствие счета в банке... Как это я буду ложить денежки какому-то "Иванову" на его счет, на основании чего, за что??? Нет уважаемый здесь опять промах... Есть три формы управления, никакого "Иванова" в ЖК не видно...
4. Вопрос хранения документов, справок о размере занимаемой площади, о платежах за ЖКУ, о составе семьи, (паспортисты).. Где, и кто будет этим заниматься???
5. Проблема оплаты мест общего пользования и прочих коммунальных услуг, предназначенных для общих нужд..?
6. Как уполномоченное лицо заключит договоры с энергоснобжающими организациями..? Они не охотно идут, чтобы с собственниками заключать, а кто такой "Иванов"? На водоснабжение, так тум уж четко прописано, что стороной заказчика выступает "Организация"..
Нет уж, для меня эта форма темный лес... ТСЖ более светлее дает взгляды на жизнь...Оно хоть может существовать и работать...

[old_forum]

1. Собрание. Необходимо "откатать" процедуру проведения собрания в заочной форме. Типа опроса с заполнением опросных листов. Инициатор — один собственник (личность). Основание — ст. 45 ЖК РФ.

2. Договора заключаются согласно ТрК РФ (если с ИП'ами, то ГК РФ). Основание — глава 48 ТрК РФ. Сторона договора чистый ФЛ, действующий в интересах всех собственников. Либо сторона договора — все собственники общего имущества, но действующие через доверенное лицо. Все социальные гарантии определяет та же глава 48 ТрК. Договора и будут именно трудовыми. А как же иначе? Иначе только с ИП'ами и Юл'ами.

3. Здесь не промах. Я уже сказал, что необходимо доверие. Но это доверие не слову, а договору с личностью. Личность берёт в управление средства других собственников (даже странно об этом говорить — а не страшно отдавать те же деньги ЮЛ'у — ТСЖ, ЖСК или УпрКом'у?).
Есть, действительно, три формы и Иванов просматривается именно в непосредственном управлении о чём прямым текстом сказано в ст. 164 п.3 ЖК РФ.

4. А кто сказал, что владение общим имуществом накладывает на сособственников обязанности по регистрационным вопросам? Какое вообще отношение имеет содержание общей собственности к паспортным вопросам?
Нет — мы говорим исключительно только об обязательствах, которые довольно хорошо прописаны в главе 16 ГК РФ (с учётом особенностей, присущих неразделимости и неотделимости общего имущества от личного).
А паспортными делами пусть занимается паспортный стол. По оплате ЖКУ за каждую квартиру пусть занимаются сами собственники квартир. Мы же должны решить вопрос как будем содержать общее имущество? Это и имеет в виду ЖК, когда заставляет собственников выбрать способ управления.

5. Этот вопрос мы и решаем.

6. А я не говорил, что будет легко.

А чтобы действовать через ТСЖ, то моё личное мнение — в его уставе необходимо все возможности данные ему ЖК кастрировать и оставить только одну обязанность — действовать в интересах большинства собственников (по площади). То есть, сделать, по сути, точно так же, как и при непосредственном управлении, но "дать" харизматичной личности "инструмент" в виде юридического лица.

[old_forum]

Продолжаем по пунктам:
1. Откатать собрание практически не возможно. Даже в форме заочного голосования. Вы представьте себе. Обычная пятиэтажка. 58 квартир. Из них, в каждой квартире в среднем по 2 собственника (долевое). И того около 100 собственников в среднем. Из них, пять собственников работает за границей, трое сидит в тюрьме, 15 в отпуске на теплых островах Средиземного моря, 8 сдают собственное жилье по найму и т.д. О какой системе здесь можно вести речь. Тут бы один (самый первый) раз провести собрание. Пускай, их присутствие не обязательно, но уведомить то всех надо надлежащим образом.
2. Чистый ФЛ говорите, но Вы не забывайте, что такой ФЛ, при найме работников попадает в область предпринимательской деятельности, а следовательно должен зарегистрироваться как ИП. ФЗ может остаться в чистом виде, только если он привлекает работников по договорам для обслуживания личного потребительского хозяйства или фермерского (крестьянского) хозяйства. Ну, а если ИП, тогда что меняет от ТСЖ? Абсолютно ничего. Мало того формы управления как - ИП, опять же не предусмотрено ЖК.
3, 4. Нет уж, "Иванова" в ЖК не видно совсем. И управление заключается в более масштабном смысле. Прочитайте:
"Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме". А не только управление деньгами.
Ни о каком "Управлении" при выборе способа "непосредственное управление" не может идти и речи. Не смогут сами жильцы многоквартирного дома без привлечения сторонних организаций обеспечить себе необходимые условия для проживания.
А по поводу прописки и справочек, это вы зря. Все это также должно входить в комплекс "управления". Зачем мне такой управляющий, если мне нужно самому, идти в паспортный стол, стоять целый день, чтобы прописаться. А справку о составе семьи, кто будет давать? Это и другая информация была только в ЖЭУ. А сейчас вы предлагаете жильцам самим ее добывать?
5. Если не секрет, это кто "мы" решаем???
6. Ну, тут "no comments". Хотя у меня есть кое-какая идея. Только я смотрю в сторону ТСЖ, и как Вы правильно заметили, что-то в смешанной форме с непосредственным управлением.

[old_forum]

1. Не надо сгущать. Всё-таки достаточно 50% — уже легче. Да, придётся ножками, ножками — на то она и личность, чтобы впереди всех

2. Не попадает он в "область". Он наёмный сотрудник, нанятый всеми собственниками. У него должен быть договор, зарегистрированный в МО. Сотрудник не может быть предпринимателем.

3. Придётся мне привести цитату из ст. 164: 3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
То есть, ЖК РФ предоставляет право одной личности представлять интересы всех собственников не образовывая для этого юридическое лицо. По-моему, сказано предельно ясно. И я не понимаю, чем это директор УпрКом или председатель ТСЖ "надёжнее" просто ФЛ'а. Так что ФЛ и будет заключать все договора на обслуживание дома, но при этом платить будет только за реальные работы.

5. Мы, собственники, решаем (и, главное, должны решать по Закону) как нам содержать общее имущество.

[old_forum]

1. Да хоть ножками, хоть не ножками. Это собрание, будет правомочно если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Но уведомить необходимо все 100%, как не крути...
2. Это, что еще за новости, "наемный сотрудник". Субъектами трудовых отношений являются работник и работодатель. Я уже сказал, в каком случае, вы не подпадете под предпринимательскую деятельность, только если работник принимается для вашых индивидуальных личных целей (домработник вашей квартиры, газонокосильщик вашей лужайки, нянечка и т.д.). Но в случае "непосредственного управления", доверенное лицо при приеме на работу работника, будет использовать не личные цели, а общественные, мало того будет заниматься какой-то деятельностью, и там обязательно будет предпринимательская.
3. По поводу "надежности", вполне согласен, ни в каком случае гарантии никто не даст. Но у ТСЖ, при создании четко возникают права и обязанности, причем правоспособность ТСЖ, является специальной, т.е. направленной на достижение только уставных целей, а у ФЗ-простор для реализации своих возможностей, да и договорные отношения с ним, закрепить очень проблематично, а следовательно и ответственность размыта. Повторяюсь, не сможет ФЗ осуществлять "управление" многоквартирного дома. Все это "вода".
А в ЖК действительно много чего написали, только забыли разработать программу для реализации этих норм. Бросили все в руки жильцов домов, которые смотрят напуганными глазами друг на друга, и в этих глазах пустота и только один насущный вопрос, из книги одного классика: "Что делать"?

[old_forum]

1. Уверяю Вас, что объявления на парадной будет достаточно для факта уведомления. А Вы должны поддерживать его висение каждый день. Для суда это будет достаточно.

2. Каждый собственник нанимает эту личность в работники по управлению своей частью общей собственности. Как повара, как няньку или ещё кого лично для себя . Это не предпринимательская деятельность, потому что нет риска у сотрудника. И даже у собственников не возникает предпринимательской деятельности, потому что они могут только сдать в аренду свою собственность, а это пока не признаётся предпринимательством, хотя и облагается налогом 13%.

3. Правоспособность ограничена договором. У ТСЖ — это Устав. У ФЛ'а — договор по ТрК. При таком скепсисе к ФЛ'у — никто бы вообще не нанимал сотрудников. А сможет он или не сможет, это вопрос профессионализма и личных качеств — точно такой же вопрос, как и при выборе председателя правления ТСЖ (ЖСК). Я бы — смог. Но у меня есть другая работа и я ещё не слишком стар для неё.

[old_forum]

1. А сможет он или не сможет, это вопрос профессионализма и личных качеств — точно такой же вопрос, как и при выборе председателя правления ТСЖ (ЖСК). Я бы — смог. Но у меня есть другая работа и я ещё не слишком стар для неё.

Абсолютно согласна. Нормальное Физическое лицо фору даст любому ТСЖ!

Я вот прям вижу свою маму, ее энергии и харизме наконец-то нашлось применение! И по профессии она юрист, и в налоговой раньше работала. Спасибо новому ЖК!!!

И как раз с работы ее на пенсию уже хотят "уйти". Думаю, их дом точно не пропадет. Без всякого ТСЖ.

[old_forum]

1. А вот и недостаточно... Уже были прецеденты по данному вопросу. Либо личная подпись собственника, либо доверенного лица, либо уведомление по почте, опять же за которое должен расписаться собственник (доверенное лицо).
2. Ну Вашей изобретательности можно позавидовать, только кто сможет это реализовать, и как на это посмотрят местные власти и налоговая... А по аренде, если постоянно занимаешься, то признаеться. Причем собственникам болле выгодно для этих целей зарегистрироваться в качестве ИП.
3. Кстати вы эту схему в рабочем состоянии видели, или вы только предполагаете??? (Я имею ввиду при ЖК, договоры с ФЛ напрямую)

[old_forum]

Абсолютно согласна. Нормальное Физическое лицо фору даст любому ТСЖ!

Да такому лицо пямятник нужно будет ставить.

[old_forum]

Непонятно, как вопросы на форуме раскладывают, но все же закину здесь из-за частой посещаемости. Может уважаемый ADSemenov, вы попробуете ответить, а то задал юристам с соседнего раздела, а там пока тихо.
Так вот. Пример: Квартира была куплена по договору купли-продажи, либо передана в собственность в порядке приватизации, или имеется решение суда о передачи квартиры в собственность. Само же право собственности на данную квартиру зарегистрировано не было. Ввиду того, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, складывается ситуация, что собственника у данной квартиры нет. Кто будет иметь право голоса в данном случае на общем собрании?

[old_forum]

С данной ситуацией не знаком. Но следуя логике, владелец у квартиры был всегда (если не по завещанию). И, если факт собственности возникает только после регистрации в ГБР, то до этой регистрации правом собственности обладал старый собственник (ограниченный в этом праве договором купли-продажи, приватизации и т.п.). По-моему, если в договоре ничего не сказано о Вашей ситуации, то правом голоса обладает старый собственник. (Если по наследству, то — никто. Голос не присутствует на собрании).
Таково моё частное мнение.

[old_forum]

Про наследование - ст. 33 ЖК РФ.
Про приобретение - ст. 38 п.1. Основание - договор купли-продажи. Свидетельство о праве собственности - это "бумажка для государства". Фактически и в том, и в другом случае вы уже собственник со всеми вытекающими... И ТСЖ в таком случае должно подходить неформально, т.е. исходя из здравого смысла.

[old_forum]

И ТСЖ в таком случае должно подходить неформально, т.е. исходя из здравого смысла.

Сия фраза всё испортила. Либо должно по Закону, либо — не должно. Представляют интерес только эти два случая. Остальное — почва для вымогательства, унижения граждан и т.п.

[old_forum]

А по закону так и есть - договор купли-продажи или решение суда о вступлении в наследование является основанием для признания гражданина собственником.
А то как купить квартиру, жить в ней, не оформлять свидетельство о собственности и не платить?..

[old_forum]

Статьи 219 (новое имущество) и 223 (старое имущество) ГК, по-моему, никто не отменял. А следуя их буквальному смыслу:
1. До регистрации новой квартиры новым собственником бремя содержания квартиры либо лежит на застройщике, либо передано новому хозяину соответствующим текстом в договоре купли-продажи;
2. До регистрации старой купленной квартиры — аналогично, но вместо застройщика — старый хозяин.

Я не вижу в этом смысла, но — таков ГК.

А насчёт жить и не платить, то интерес представляет только случай с наследованием. Здесь все долги по содержанию общего имущества следуют судьбе самого имущества (квартиры) и должны быть оплаченными новым хозяином. Либо взысканы за счёт его имущества. Таково моё личное мнение.